宜宾住房制度改革回顾

发布日期:2019-02-27

中共宜宾市委党史研究室:邱邦武

作为我国经济体制改革的一项重要内容,住房制度改革是指对传统的福利分房制度进行变革,以建立起符合市场经济机制的住房体制,实现住房的商品化和社会化。同全国一样,宜宾住房制度改革也是一个在探索中不断前进,在调整中逐步展开的过程。宜宾住房制度改革大体上划分为三个阶段:即1978-1988年的探索性阶段;1988-1998年试点推进和全面深化阶段;1998年至今逐步建立并完善住房保障制度阶段。

一、改革开放前,宜宾住房事业的缓慢发展

从1949年到1978年期间,由于国家实行的是高度计划经济,全国上下一直强调“先积累后消费”,把有限的资源更多地投入到重工业,很少投资建房。从1958年到1978年住房改革之前,宜宾同全国一样,住房投资占基本建设投资的比例一直就没有超过8%。而城镇居民在建国后的很长一段时间由于害怕被当作走资本主义道路的典型,主观上不敢,客观上也没有财力进行私人投资建房。因此这一时期的宜宾除了少部分历史遗留下来的私有房产外,超过90%的住房投资是由国家提供的。由于投资渠道单一,投资占比过低,投资量较小,以致改革开放前的近30年间,宜宾全区新建城镇房屋面积仅为419.565万平方米(而在2010年前后,宜宾一年开工建设的住房面积就为500万平米以上)。其中,房产公司直管公房19.93万平方米,474个单位新建办公、营业及住宅用房393.64万平方米,私人建房6.08万平方米。在民国时期遗留的200万平方米破旧房屋中,约有108万平方米被撤除重建。单就宜宾城区而言,1978年前后有人口18万余人,有住宅面积117.3万平米,其中居住面积59.2万平米(含危房37万平米),人平2.4平米,按宜宾市(县级)房产管理部门所管的住房和居住人口计算,人平居住面积仅2.33平米。这一数据远低于全国同期人平4.3平米的水平。

在住房分配方面,宜宾在改革开放前一直实行实物分配和低租金住房政策,城镇住房建设由政府部门、事业机关、国企等单位包下来,然后以实物形式分配给城镇居民,收取低廉租金,住房成为单位体制下的重大福利。由于住房的福利性,住房供给的计划性,缺乏供给激励机制,使住房资源奇缺,一家几代同堂,挤住在狭小空间是宜宾全区的普遍现象。“住房难”的存在使得拥有一套住房成为居民最大的愿望,也使住房普遍成为年青人择偶的重要条件之一。住房由行政分配,同时也滋生了为分房而“跑关系、递条子、走后门”等不正之风。随着宜宾城市化进程的加快,城镇人口迅速增长,改革以实物分配和低租金为主要特征的城镇住房政策迫在眉睫。

二、1978年至1988年,宜宾住房制度改革在探索中前进

从1978年开始,国家和企业一方面增加住房投资,加快住房建设步伐,另一方面开始探索改革住房制度。1978年9月,中央召开的城市住宅建设会议传达了邓小平的一次重要谈话,主要思路就是:解决住房问题能不能路子宽些,譬如允许私人建房或者私建公助,分期付款;在长期规划中,必须把建筑业放在重要位置。1980年4月,邓小平同志再次明确指出,住房改革要走商品化的路子。1980年6月中共中央和国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》正式提出实行住房商品化政策,“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住房”,这是对建国后把住房看作福利品的传统观念的一次重大颠覆。从此,住房制度改革在全国各地逐步展开。

为贯彻中央关于住房改革的精神,1980年11月12~15日,由宜宾地区建委牵头,在泸州召开了全区住宅建设和房产座谈会,各县市计建委、城建局、房产部门有关负责人参加会议。会后,地区建委向行署上报了《关于在泸州召开的城市住宅建设、房产会议情况和意见的请示报告》。报告提出要调动国家、地方、企事业、职工个人的积极性,把单位、个人零星分散的可用于住宅建设的资金筹集到住宅建设上来。住宅建设中反对那种重新建、轻维修的倾向,本着少花钱,多建房的原则,多快好省地加快住宅建设,逐步解决城镇居民的住房紧张状况。地区行署及时批转了这个报告,要求全区各县、市革委会(人民政府)认真研究执行。此次会后,宜宾制定并施行了六条住房制度改革措施:一是加强领导,在宜宾市(县级)建立了城市住宅经营公司,管理商品房的建设、出售和统建工作。其余各县由建设局配备专门人员抓住宅建设工作。二是大力推行集资统建、集资合建的住宅建设模式,实行“六统一”,即统一规划、统一投资、统一设计、统一管理、统一施工、统一分配。在城镇的统一规划和安排下,私人也可以建设住宅,但不得自行乱占乱建。三是宜宾市(县级)率先进行商品房建设的试点。主要是建立商品房基金,基金来源主要从宜宾市(县级)房产部门新建住宅(上级补助或自筹资金)中用一至二千平米出售,预收百分之六十左右的房价款和直接申请银行贷款。修好的商品房主要面向单位出售。四是在公房分配上首先安排拆迁户,其次是无房户和严重困难户,反对“特殊化”“走后门”等不正之风。五是做好现有房屋的维修保养,实行建、管、修并重。六是大力落实私房政策。将“文化大革命”期间挤、占、抄、献的私房清退处理,归还原主,并落实私房所有权。这六条改革措施的出台和施行标志着宜宾住房制度改革开始迈出第一步。紧接着,行署决定在进行住房建设、分配、维护等方面改革的同时,对公房低租金进行改革,但当时只是提出对住户超过住房标准多占用的面积进行加征,同时还要考虑按折旧、维修、管理三项实际需要的费用收取房租,或实行累进的房屋租金制。而在实际操作中,多数县并未严格执行,低租金的现象没未根本改变。

1988年前的住房改革措施在一定程度上促进了全区城镇住房事业的发展:1983年,全区城市建设建筑施工面积为284012平米,竣工163298平米。此后逐年上升,至1986年全区城市建设建筑施工面积为431840平米,竣工266535平米。但总的看来,这一阶段的住房建设发展还是比较缓慢的,主要是由于住房建设投资的主体仍然是政府,个人集资和单位集资建房规模较小,没有吸引更社会资金参与住房建设,在人们的思想中仍然认为住房是社会主义“福利”观念,在普遍低租金的情况下,个人缺乏建房和买房动力,从而使住房资金的投入和产出上未能形成良性循环。

三、1988年至1997年,城镇住房制度改革的试点推进和全面深化

1988年,国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议,推出《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》:首先,实施提租补贴、租售结合,实行维修费、房产税等5项因素组成的成本租金;其次,随着工资调整,逐步将住房补贴纳入工资,进入成本,并将租金提高到包含8项因素(成本租金加土地使用费、保险费和利润)的市场租金。国务院实施方案的制定颁发标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点推进阶段。随着国家房改的推进,宜宾住房制度改革也开始加速。

(一)成立宜宾地区房改领导小组,明确房改目标,理清房改思路

为贯彻国务院关于住房制度改革会议精神,加快推进宜宾城镇住房制度改革步伐,1988年底,宜宾地区行政公署发出宜署函(1988)61号文,正式成立宜宾地区住房制度改革领导小组。领导小组组长由地区行署常务副专员高万权担任,行署副专员罗元富等担任副组长,地级相关部门负责人为小组成员,办公室设在地区建委城建科。1989年2月21日,高万权、罗元富主持召开宜宾地区房改领导小组第一次全会。会议提出全区住房制度改革的目标是:按照社会主义商品经济的要求,实现住房商品化,逐步达到“住房私有化,居者有其屋”,从改革低租金制度着手,将现有实物分配逐步改变为货币分配。按照这个改革目标,会议确定了宜宾房改的基本思路,即“卖房起步,以售为主,不发补贴”。会后,全区十县、市先后成立房改领导小组和相应的工作班子,广泛宣传住房制度改革的目的、意义和区内外房改的进展情况,在干部群众中逐步破除住房是社会主义优越性的“福利”观念,树立住房是商品,必须按经济规律办事的观念。同时,部分县、市开始进行以售房不发补贴的初步试点,为全面推行住房制度改革积累经验。

(二)公房初步提租,为推进公房出售准备条件

1991年6月,遵照国务院关于住房问题“统一政策,因地制宜,分散决策,分步到位”的指示精神,四川省人民政府制定出台了《关于继续积极稳妥地进行城市住房制度改革工作的通知》,通知对全省住房制度改革的若干问题指明了方向,明确了具体措施。为贯彻中央和四川省关于住房制度改革的新精神,结合宜宾地区实际,1991年12月,宜宾地区行署制定了宜署发(1991)131号《关于贯彻执行四川省人民政府川府发(1991)85号文件的实施意见》。意见第一次比较系统地提出了以提高公房租金为核心的一系列住房改革方案和措施,其主要内容为:一是合理调整公有住房租金标准。意见要求在1991年内,宜宾市和各县城现有公有住房,都要实行统一计租面积和适当调整住房租金标准。全区公房调租平均每平方米使用面积月租金不低于0.15元。宜宾市每平方米使用面积月租金调整到0.13元至0.20元。各县城每平方米使用面积月租金调整到0.12元至0.18元。不发住房补贴。二是实行新房新制度。意见提出从1992年1月1日起,对新竣工验收合格、交付使用的公有新住房,一律要纳入改革的序列,实行先卖先租,新房新租。新建公房月租金按使用面积计算,每平方米月租金不得低于0.35元。居住新房都要按建筑面积交纳保证金,每方米不得低于10元。三是住房超标准面积加租。意见规定,出租和租用公有住房,家庭人口多的,可按每人12平米建筑面积计算标准。住户标准以家庭成员中享受待遇最高的一人为标准计算。为统一全区超标加租标准,意见要求新旧房超标部分按使用面积计算,基本方针是“少超从宽,多超从严;旧房从宽,新房从严”,在同一城市一对夫妇只能有一套(处)住房。旧房超面积10平米以内,按调整后的租金标准计租;超出11至20平米的部分,加收30%;超出21至30平米的部分,加收60%;超过30平米部分,加收100%以上。同一城市的一对夫妇住两套公房的,要退出一套。四是减免政策。对于只有一处住房的老红军,因住房提租而增加支出的部分全部免交;住房在规定标准内的抗日战争时期和解放战争时期的离休干部,因住房提租而增加的支部出部分,分别减免70%和40%。在对公房提租的同时,意见也对向职工优惠出售公房作出了规定:凡在宜宾市和各县城工作,具有当地城镇常住户口的职责,在国家规定的住房标准面积内,每户可以享受一次一套优惠购房。此外,意见还对推行集资建房、建立住房基金、推行公积金等作出初步规定。宜署发(1991)131号文件很好地体现了国务院、四川省关于公房“提租促售”的改革精神,同时也融合了宜宾的地方实际:从改革公房低租金制度入手,提高租金,实行新房新租,超标加租。租金提高后,住房的租售比逐步趋于合理,从而激发职工购房的积极性。这个文件的出台标志着宜宾城镇住房制度改革迈出关键的一步,也意味着宜宾房改从探索和试点阶段进入到全面推进和综合配套改革的新阶段。意见颁布实施后,全区加强了对房改工作的领导,各县、市都建立了由一名主管领导主持的、有关部门负责同志参加的房改领导机构,设置专门的房改办事机构,同时制定出公房调租的实施细则,着手进行公房出售,推行集资建房、合作建房,建立住房基金。

(三)推进公房出售,房改取得突破性进展

按照宜署发(1991)131号文件的规定,1992年7月,经四川省人民政府批准同意,宜宾地区行署制定并下发了《关于向职工出售公有住房办法》。《办法》规定凡在我区各县、市城镇范围内的各单位新建或现已出租的独用成套的公有住房,除规定不能出售的房屋外,其余均可向本单位职工出售。为鼓励职工积极购买公房,《办法》同时制定了一系列优惠售房办法,如:职工建国前工龄给予每年1%的优惠,建国后工龄给予每年0.5%的优惠;1992年底前购房的在工龄优惠的基础上,可再给予30%以内的优惠;一次性付清房款,可在应付购房款基础上再给予20%的优惠等。为鼓励单位售房积极性,《办法》规定单位向职工出售新建住房,免缴建筑税、营业税和人防工程建设费。出售现已出租住房,免缴营业税,缓缴三年土地使用税。对于产权问题,《办法》规定,职工对所购优惠价房拥有部分产权,可以使用和继承,在付清房款五年后可以进入房产市场出售或出租,但原产权单位有优先购买权和租用权。以市场价购买的住房,职工享有完全产权,办领房屋所有权证,售房的增值部分归职工个人所有。

为规范全区公房出售工作,1992年12月12日,地委召开了五套班子工作会议专题听取了地区房改办工作汇报,并就全区房改工作中碰到的若干重大政策问题进行统一决策。决策的主要内容为:一是关于住房资金的管理问题。地委同意成立“宜宾地区住房制度改革资金管理委员会”,在地委、行署领导下,负责房改资金管理。地属行政事业单位出售公有住房资金,全部统筹,一律纳入地级城镇住房基金,专项用于住房制度改革。二是关于干部调动交叉住房问题。地委同意地区房改办意见,干部调动后,新单位如有房子最好搬到新单位居住,如新单位没有住房,调出干部凡到行政、事业单位的,原则上允许干部租或是买现在那一套住房。三是关于优惠政策问题。全区面上和企业均应按四川省和宜宾市有关文件规定政策办理,地级行政事业单位,售房优惠政策一视同仁。四是关于干部遗孀租或买现有住房问题。地委同意干部遗孀原则上都应允许租或买现住的那套住房。五是关于售房发放产权证问题。为防止国有资产的流失或贱价售房,以及新发生产权纠纷,全区无论什么单位出售公房都必须填报《宜宾地区出售公有住房专用收据》一式三份。地属单位一律由地区房地产部门办理《房屋有限产权证》。六是严格售房审批程序。地委要求优惠售房必须经行署及县、市房改办审批才能出售。凡未经同级物价部门批准售价,同级国资局和房改办审核同意,不得擅自出售公房。根据地委会议决策精神,1993年1月,行署下发了宜署发(1993)4号《关于统筹地级各行政事业单位出售公房资金的通知》。通知要求地级行政、事业单位,不论其修建公房资金来源如何,必须将售房款无条件全部划转“宜宾地区住房制度改革资金管理委员会”账户,以便地委、行署统一管理,统筹安排使用。

继1991年下半年和1992年上半年的第一步房改提租,即“统一计租面积,分步提租;新房新租;超面积加租”三个单项改革实施后,1992年下半年和1993年上半年全面展开了向职工出售公有住房工作。随着房改售房的实施,全区的集资建房也有较大发展。至1993年8月,全区公房提租面已达95%,售房回收资金1.3亿,集资建房款5206万元,这为宜宾全区城镇住房建设积累了资金,也为下一步深化房改打下了基础。

(四)对全区城镇住房制度改革的规范和纠偏

1、制定并出台《深化住房制度改革实施意见》。1993年8月,为了进一步深化全区住房制度改革,按照国务院和省政府对房改的有关规定和总体部署,宜宾地区行署印发了宜署发(1993)90号《深化住房制度改革实施意见》。意见主要内容:(1)深化房租改革,提高租金,促进售房。意见明确从1993年7月1日起,各县市公有住房统一实施第二步调租。调整后租金包括管理费、维修费二项因素。旧房每平米使用面积月租金在现行租金标准基础上上调0.20元,新房每平米使用面积月租金不低于0.55元。(2)实施住房保证金制度。从1993年9月1日起,租住公有住房(含腾空安置房)必须向产权单位交纳每平米不低于5元的住房保证金。租住1993年10月1日后峻工交付使用的新房,应向产权单位交纳每平米使用面积不低于15元的住房保证金。(3)继续推进公房出售。意见规定1992年执行的售房优惠政策,只延续到1993年8月31日。1993年9月1日后出售公房,本着“优惠的额度要逐年减少”的原则执行。具体为1993年住房综合造价宜宾市确定为每平米400元,各县城每平米建筑面积350元。出售公有住房按标准价计价。新建住房的标准价宜宾市每平米建面250元,宜宾县、南溪县、江安县每平米建面210元,高县、筠连县、兴文县、长宁县、屏山县、珙县每平米建面200元。优惠办法为:1993年,房改时限优惠幅度在1992年基础上,行政事业单位下调10个百分点,企事业单位下调5个百分点;行政事业单位优惠幅度一致的,降为15%;优惠后个人实际支付的房价款,砖混结构成套住房每平米建面新房不低于150,旧房不低于130元。(4)大力推行集资建房。意见提出全区各县、市的旧城改造,新区开发,拆迁安置,解决无房户、缺房户、特困户等的住房问题时,都要结合房改,实行国家、集体、个人三方面合理负担、共同集资的方法进行建设。全区各单位建住房,要以集资建房为主要形式,要加强集资建房的管理,保障集资建记资金切实用于住房建设。为与房改调租、房改售房配合协调,意见提出今后集资建房中个人集资款不得低于房屋造价的50%。意见同时对乡镇公房提租,加强各级住房基金使用管理,搞好公有住房的售后管理以及进一步加对房改工作的领导提出了明确要求。

2、公房租金的进一步上调。川府发[1995]180号《四川省深化住房制度改革方案》提出在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度,规划租金提高幅度和次数,争取到2000年使租金达到双职工家庭平均收入的15%。全区各县(市)结合本地实际情况,提出本着小步入轨,平衡过渡,逐年提高的指导思想,对公有住房租金作适当提高,使住房租金达到双职工家庭平均工资的5%。1996年3月,经县级宜宾市政府研究同意,宜宾市(县级)物价局、宜宾市(县级)建委决定从1996年4月1日起将全市公房租金进一步上调:旧有公房租金标准统一调整到使用面积最高1.09元/平米,最低0.67元/平米;新房租金标准调整为最高1.39元/平米,最低0.80元/平米。对于超标住房加租,凡旧房超标1——10平米以内的按调租后的租金标准加收30%,超过11——20平米以内按调租后租金标准加收60%,超过21——30平米以内按调租后标准加收100%的租金。新房超标加租,超过1——10平米以内按新房租金标准加收100%,超过11——20平米以内的,按新房租金标准加收200%,超过20平米的部分按商品房租金5元/平米计收。

3、制止低价售房和对干部住房违规问题的初步清理。宜署发(1993)90号《深化住房制度改革实施意见》的颁布实施进一步促进了全区住房制度改革的深入进行,特别是强力推动了全区公房出售工作的进行。但在公房出售过程中,全区有一些地方和单位逐步陷入了低价售房的怪圈:优惠比例越来越大,优惠幅度越来越高,如一套时值四五万元的公房通过各种优惠后几千元就出售给了个人。这种情况在各个县表现得尤为突出。低价售房不仅造成国有资产的流失,使住房建设资金难以形成有效循环,还严重影响了社会公平。按照国务院和四川省有关文件要求,1994年1月,县级宜宾市住房制度改革领导小组紧急出台了《关于制止低价出售公有住房问题的通知》。通知要求,凡宜宾市(县级)范围内所有公有住房一律暂停出售。在此期间,不再审批各单位售房办法,停止房产评估。凡尚未办理产权和所有权转移登记手续的,一律暂停办理。各银行房地产信贷部要对出售公有住房的售房款立即冻结,任何单位不得动用。继县级宜宾市后,其余各县也相继下发文件制止低价售房,推动公房出售工作健康有序进行。

在推进住房制度改革的过程中,宜宾的一些地方一些干部出现了违规租用和违规购买公房,两处及两处以上占房,违反规定建私房,公款垫支购房和公款装修住房及其它在住房问题上违反房改政策的行为。这种住房上的违规行为,败坏了党风政风,群众意见很大。鉴于此,1996年6月,按照省委、省政府川委办(1996)13号文件关于“抓好中纪委二次全会以来有关领导干部住房方面的各项规定的落实”的要求,地委、行署决定在全区范围内,对领导干部的违规住房问题进行一次全面清理。清理的范围是各级党的机关、人大机关、政协机关、行政机关、审判机关、检察机关和国有企业、事业单位以及工会、共青团、妇联等群众组织的干部,重点是副县级以上的干部。清房工作分自查清理、组织检查和纠正处理三个阶段。清房工作在地委、行署和各县(市)党委、政府统一领导下进行。地区由行署副专员魏在禄、地区纪委书记卢仁江同志负责。成立宜宾地区干部住房清理领导小组,由地区体改委、地委组织部、地区建委等部门组成。至1997年上半年,全市共清理住房55785套,清理出党政机关干部多购多占住房296套(租一买一153套,购两套143套),其中区县246套,市级机关78套,副县级以上干部43套。纠正处理235套,其中退出住房186套,超标准面积住房2031套,补交金额300多万元,纠正处理用公款垫支购房1人。

(五)全区城镇住房制度改革的全面深化和配套改革

1、制定《宜宾地区深化城镇住房制度改革实施细则》。1994年7月,国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》。决定确定房改的根本目标是:建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容,可以概括为“三改四建”:“三改”,即改变计划经济体制下的福利性体制,从住房建设投资由国家、单位统包的体制改为国家、单位、个人三者合理负担的体制;从国家、单位建房、分房和维修、管理住房的体制改为社会化、专业化运行体制;从住房实物福利分配方式改为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。“四建”,即建立与社会主义市场经济体制相适应的新住房制度,包括建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融、保险,建立政策性、商业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。1995年2月,四川省根据国务院决定制发了《四川省深化城镇住房制度改革方案》。为贯彻国务院决定和四川省改革方案,1996年11月,宜宾地区行政公署印发了宜署发(1996)104号《宜宾地区深化城镇住房制度改革实施细则》。细则分8章42条,对建立住房公积金制度、房租收缴、出售公房、经济适用住房建设、房改资金管理、房改机构职责等做出了全面规定。《宜宾地区深化城镇住房制度改革实施细则》不仅体现了国务院和四川省关于房改的“三改四建”精神,也给合了宜宾的地方实际:如住房公积金缴交率确定为由职工和所在单位各按5%的比例缴交;如房租租金确定为1996年原则达到双职工家庭平均工资的7%以及在公房出售计价、折扣、付款方式也体现了宜宾本地特点。

2、初步建立住房公积金制度,加大住房公积金归集力度。住房公积金是由各级国家机关、事业单位,各类依法登记注册的企业、民办非企业单位、社会团体,中央、省及外地驻宜单位(以下统称单位)及其在职职工,按照职工工资总额一定比例逐月缴存的、具有保障性和互助性的一种长期住房储金。住房公积金制度的建立,是我国城镇住房制度改革深化的标志,是城镇住房制度改革的重要内容和中心环节。作为我国住房新体制的重要组成部分,住房公积金有效提高了职工购买住房的支付能力,减轻了职工的购房负担,加快住房商品化的步伐。原县级宜宾市(现翠屏区)于1994年即开始进行住房公积金制度试点,为全面建立公积金制度积累了经验。1996年11月,四川省人民政府发出《关于加强住房公积金管理建立健全我省住房公积金制度的通知》。1997年6月,宜宾市人民政府发出宜府函(1997)30号《关于成立宜宾市住房公积金管理中心的通知》,要求宜宾市住房公积金管理中心受市住房制度改革领导小组直接领导,与市房改办采取“两块牌子,一套人员”的方式合署办公,属自收自支事业单位。其主要职责是:贯彻国务院、省政府房改方针政策和工作部署,拟定宜宾市住房公积金管理办法及配套政策并组织实施;指导各县住房公积金管理中心的工作;负责宜宾市城区内住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作。继市公积金管理中心成立后,各县(区)也相应成立了住房公积金中心,负责各县(区)的公积金归集工作,严格按照“房改领导小组决策,公积金管理中心运营,银行设立专户,财政部门监督”的原则管理和使用住房公积金。

加快房改,并最终解决城镇居民住房问题,资金是关键。住房公积金制度的建立,为深化房改提供了稳定的建房资金来源,增强了城镇居民的购买能力。因此,继成立市、县住房公积金中心后,市政府随后发出宜府发〔1997〕42号《关于加快建立住房公积金制度的通知》。通知要求全市所有行政、事业、企业单位原则上于1997年7月1日前全面推行住房公积金制度,并把住房公积金的归集和解缴纳入政府目标,对县(区)政府进行考核。此后,全市深入开展公积金宣传工作,利用节假日和纪念日组织上街开展政策咨询,在《宜宾日报》开辟住房公积金专栏,印发宣传资料向社会各界广为散发,全方位、多角度的开展宣传活动,使住房公积金制度深入人心。由于市委、市政府的高度重视,1997年全市公积金归集率接近达到60%;归集单位达到701个;参加住房公积金的职工人数88664人。累计余额4829.1万元。住房公积金的归集,既解决了实施安居工程的自筹资金,又为深化住房制度改革奠定了基础。

3、实施安居工程建设,切实解决中低收入家庭住房问题

国家安居工程是房改的重要组成部分和示范工程,是建立经济适用住房供应体系的重要组成部分。安居房建设是以政府扶持、单位资助、个人购买为主,实行多渠道筹集资金。安居房按照成本价出售给本辖区范围内中低收入的城市居民、机关企事业单位职工中人均居住面积6平米及以下的住房困难户。在同等条件下,优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户,不出售给高收入家庭。宜宾于1997年初经国务院批准实施国家安居工程项目,当年建设规模12万平米,投资总额7500万元,其中银行专项贷款3000万元,地方自筹资金4500万元。为落实这一重大工程项目,市委、市政府高度重视,把安居工程的实施作为党和政府为民办实事的德政工程、民心工程来抓:一是成立了由市长任组长,三位副市长任副组长和有关部门负责人参加的“宜宾市安居工程领导小组”,办公室设在市房改办,按照国家安居工程的指导思想,做到政府组织、部门协作、各方配合,与房改紧密结合,推动房改。二是制定落实有关配套政策,市政府以宜府发(1997)38号下发“关于实施国家安居工程的意见”,明确了安居工程的任务,落实了各部门责任和配套政策。三是按照以销定产原则,在进行需求调查的基础上,选择南岸、江北两个点进行小区建设,建设规模各4——6万平方米。四是全力落实资金,1997年全市安居工程建设资金总投资7500万通过银行贷款、地方自筹等渠道全面解决。宜宾第一期安居房于1998年底顺利安成建设,解决了近2000户城市危房户、困难户和中低收入家庭的居住困难,一定程度缓减了宜宾城区住房的紧张情况。

4、继续深入推进公房提租促售。按照国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》和四川省、宜宾市的实施方案细则,1997年公房出租租金继续上调,平均达到了0.86元/平米,占双职工家庭收入的6%。1998年元月起,公房租金提高到双职工家庭收入的9%,为2000年全市公有住房租金水平达到双职工平均工资的15%打好了基础。在调租的同时,市房改领导小组于1997年初发出《关于实施已售公有住房部分产权向全部产权转换的通知》,鼓励职工转换全产权。全市售房工作顺利进行,至1997年底出售公有住房350万平米,占应售房面积85%。售房资金累计达22081.4万元,转换产权工作基本完成。1998年,全市出售公有住房540万平方米,住房8万套。在推进售房工作的同时,各县(区)一方面建立职工个人购房档案,为住房二级市场的建立做好准备。同时,加强对售房资金的管理,各单位售房收入及其利息收入都统一存入房改部门受托银行“售房收入专户”,实行统一帐户,各单位分别记帐的方法。严格遵循“权属不变、统一管理、集中审批、加强监督”的原则。售房资金实现电算化管理。至1998年底,全市售房款累计16.7亿元,其中市级售房款累计达到8000万元左右。

5、鼓励合作集资建房,有效解决建房资金不足。集资建房是按市场经济规律筹集建设资金的好形式。对经过批准的全额集资建房项目,政府在用地、规划、基础设施费用等方面实行优惠政策,投资方向调节税实行零税率。各单位和职工集资建房积极性很高:1997年全市集资建房面积达125万平米,集资金额2.1亿元,个人集资额从成本价的50%逐步向全额集资迈进;1998年全市集资建房面积为97.26万平方米,总户数10795户。集资建房有效的解决了建房资金不足地矛盾,为从根本上打破福利分房的旧体制奠定了坚实的基础。

6、推进企业房改,实现住房与企业生产经营资产的分离。企业职工的住房问题一直是困扰企业管理者和职工的大问题,在全面推进城镇房改中,市政府提出企业改制必须先进行房改,“安居才能乐业”,职工群众坚决拥护房改,积极投入房改。由于各方的共同努力,一些企业的房改工作搞得有声有色,如天原化工集团,至1997年底职工集资建房45600平米,共计608套,职工住房得到明显改善。一些特困企业以房改促企改,盘活存量资产。通过房改,企业初步理顺了企业生产经营资产和非生产经营性资产之间的关系,实现经营性资产与非经营性资产的有效剥离,缓减了长期以来难以解决的职工住房问题。

四、1998年至2013年,实施住房货币化和建立住房保障制度新阶段

1998年7月,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配,实行住房分配货币化,首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。四川省政府随后发出《进一步深化城镇住房制度改革促进住宅建设发展的通知》。为适应住房制度改革的新形势、新要求,加强对全市房改工作的领导,2000年2月,将“宜宾市房改领导小组”更名为“宜宾市住房委员会”,以市委常委、市政府常务副市长刘捷为主任。在房委会的具体领导和推动下,市政府于2000年底制发了《进一步深化城镇住房制度改革促进城镇住房建设发展的实施方案》和《宜宾市职工住房货币化分配试行办法》。实施方案和试行办法紧密结合宜宾实际,进一步明确了全市房改的指导思想、目标和基本原则,彻底停止住房实物分配,实现向住房新体制的平稳过度。

(一)调整住房投资结构,重点发展经济适用住房,推行廉租房制度,加快解决城镇住房困难居民的住房问题

按照国务院和四川省政府要求,1998年以后,宜宾把房改重点放在了面向中低收入家庭的经济适用房建设上。2001年10月,市府办转发了《宜宾市住房委员会关于进一步加强经济适用住房建设和管理的意见》。意见明确了对经适房的三条扶持政策:1、经济适用房建设用地在全市建设用地年度计划中统筹安排,并采取行政划拨方式供应。2、对经济适用住房应认真执行经国家和省有权部门批准的各项行政事业性收费减半征收的政策。3、对经济适用房建设的各项优惠扶持政策,各部门应协同配合,坚决落实到位。2004年9月,市府办发出了《关于进一步加强经济适用住房建设管理的意见》,意见在2001年的优惠基础上,增加了两条优惠政策:一是经适房小区的周边道路等基础设施建设由政府投资完成;二是适当调整经济适用房信贷条件,加快资金到位。对列入经适房建设的项目,在开发单位提出贷款申请后,商业银行要10个工作日内完成评估,5个工作日内办完贷款手续,并及时发放贷款。在出台优惠政策的同时,市政府对经济适用房的建设计划、建设形式、审批等方面做出详细规定。市政府明确由市房委办、市发展计划委、市国土局、市建设局、市房管局等部门根据全市经济发展状况、中低收入家庭住房水平、市场需求及建设用地情况综合确定,由市发展计划委统筹纳入地方经济社会发展计划并下达计划。宜宾经经济适用房建设主要采取了四种形式:一是由政府统一规划、定点、划拨土地,并组织实施建设的住宅小区。二是暂未实行住房补贴的企业和自收自支事业单位,利用已取得合法使用权的现有建设用地,组织本单位职工集资合作修建经适房。三是开发企业在已取得建设用地使用权的土地上修建经适房,或在建普通住宅调整转换为经适房项目。四是由城市住宅合作社在已取得土地使用权的土地上组织城市居民集资合作修建住房。经济适用房审批,市政府责成市房委会对经适房建设负总责,对经适房项目实行有关职能部门实行联审制度。经适房建设和面积控制,市政府要求统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。经适房套型和面积,市政府明确应以二室一厅和三室一厅为主,以70——80平米为主导,最大面积不得超过105平米。同时,市政府也对全市经适房的销售对象和销售价格进行了规定。经济适用房的销售对象是城镇中低收入家庭,实行申请、审批制度。经适房实行政府限价销售政策,价格一经确定,任何单位和个人不得随意提价。如市经适房凤凰小区第一期销售价经市物价局批准,预售最高820元/平米,现房最高价900元/平米,市经适房葡萄园小区销售价经区物价局批准为700——800元/平米,翠屏区经适房天发花园销售价经翠屏区物价局批准为780——800元/平米。这些价格与相同地段商品房价格接近,但有许多因素与商品房不同,如:经适房价内包含了水、电、汽、电话、电视五通费用,而商品房价大都未包括;经适房容积率为2%,商品房在3%以上等等。实际比质比价经适房是明显低于商品房价,因此居民购买踊跃。在各方的共同努力下,从1997年至2004年全市共建设经济适用住房357.9万平方米,总投资21.23亿元,共35411套(其中职工集资建房106万平方米,总投资6.07亿元)。总的来看,宜宾经济适用房的品质是比较高的,如南岸的凤凰小区和江北的葡萄园小区都是当时最好的小区。经济适用房房的建设也极大地解决和改善了职工的住房条件,促进了房地产市场发展,拖动了地方经济增长。

从2002年开始,全市公房租金进行了再次调整提高。2002年中,市政府批转了市物价局关于调整宜宾市翠屏区直管公房租金的请示,将翠屏区八个街道办事处范围内的直管公房租调整为:成套公房2.13元/平米,最低1.38元/平米;非成套公房租金1.70元/平米,最低0.87元/平米。在提高公房租金的同时,市政府也针对低收入家庭加快推进廉租房制度建设。2002年7月,市政府出台宜府发[2002]29号《关于印发〈宜宾市城镇廉租住房管理试行办法〉的通知》。通知明确由政府或单位提供廉租住房,以发放租赁补贴为主,实物配租和租金核减为辅。最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准,原则上不超过当地人均住房面积的60%,租金由政府按维修费、管理费两项因素定价。廉租住房资金主要由市、区、县财政安排专项资金,住房公积金的增值和收益部分中安排,直管公房售房款中提取以及接受捐赠等渠道筹集。廉租住房来源主要为:廉租对象承租的现有公房;政府出资建设的用于廉租的住房;政府发放租金补贴由廉租对象承租的住房;接受社会捐赠等其他渠道筹集的住房。承租廉租房实行申请、审批、轮候制度。

(二)停止住房实物分配,开展住房分配货币化测算,逐步建立住房分配新体制

根据国务院、省政府关于房改工作的基调和总体部署,1998年9月,宜宾市住房改革领导小组制发了宜房改发(1998)4号《关于停止住房实物分配有关规定的通知》。通知要求一是停止住房实物分配,逐步实行住房货币分配,按照四川省的要求宜宾市最迟不超过1998年12月31日,全区所有城镇要停止住房实物分配。各级计委从1998年10月1日起不再下达全额拨款的机关和事业单位建房计划。二是继续作好集资建房的建设、管理工作,多渠道加快经济适用住房建设。三是要做好在建住房向新的住房供应体系转轨的工作。对各党政机关、企事业单位,在市政府停止住房实物分配规定时间前已开工,并于1999年底前竣工交付使用的自建住房,可允许单位按原有房改政策规定的办法向职工出售。四是有关住房补贴的实施,待省政府颁发文件后,宜宾市将出台具体实施规定。按宜房改发(1998)4号《关于停止住房实物分配有关规定的通知》要求,宜宾市于1998年10月31日起即停止了住房实物分配,经过1999年的过渡,2002年的扫尾,主城区基本结束了住房实物分配阶段。据市房管部门的统计资料显示:从1999年到2004年全市各区县按成本价和市场价出售公有住房共317.38万M2,售房金额98434.93万元,出售住房近4万多套。在结束住房实物分配的同时,全区还普遍提高了公房租金水平,加速了住房商品化货币进程。公房租金占职工家庭消费支出比例的4%——8%,部分企业公房租金达到了成本租金。

停止住房实物分配后,为推动住房分配货币化方案的出台,市房委会决定率先在市直单位进行住房分配货币化改革试点。2002年4月,市房委办、市监察局、市财政局、市人事局四部门相继制定出台了《关于实施宜宾市市直单位职工住房补贴实施方案有关问题的通知》和《关于实施宜宾市市直单位职工住房补贴实施方案有关问题的补充通知》,市房委办牵头对报送住房补贴资料的单位进行联审。至2004年底,市直单位住房补贴方案基本审核完成。但因2006年前的在编在册的市级机关事业单位无房职工大部分已购买了定向销售的经济适用住房,财政支付压力较大及国家工资制度改革尚未完成等实际情况,宜宾市住房补贴方案虽已建立并通过审核测算,但并未实施和发放。根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,凡房价收入比在4倍以上的地区可发住房补贴。市房委办在对本市各县(区)房价收入比进行认真测算后确定,只有翠屏区符合4倍以上,按国家规定只有翠屏区符合发放条件。鉴于此,全市9县1区均未建立和实施住房分配货币化制度。

由于各种原因宜宾市虽未实行住房分配货币化,但为了解决企业、事业单位职工、党政机关公务员住房问题,宜宾市也制定了一系列的政策措施。一是为妥善处理住房体制改革中的历史遗留问题,2004年9月,市政府出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,对能够保证居住安全的不成套住房,可按国家的有关规定向职工出售。对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记的,各县(区)按国家相关政策规定妥善解决。对于有少量存量住房的部分机关、企事业单位,若职工及配偶均未享受过政策性住房且职工有购房意愿的,原产权单位可按市清房工作的相关规定将住房在市场评估价基础上优惠30%向职工出售。二是对距离城区较远的独立工矿区和住房困难户较多的企业,在符合土地选用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下,经市、县人民政府批准,可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资建房的对象,必须限定在本单位符合政策规定的职工家庭。三是为有效缓解市级机关事业单位干部职工住房困难问题,宜宾市于2007年2月中旬和7月下旬分别组织市级机关和市级事业单位无房职工购买了三个小区(吉祥小区、巨能小区、皖宜小区)共计2250套经济适用住房。售房总面积259653.51平方米。四是解决干部异地调动住房问题,主要采取了三种方式:市级机关事业单位异地调动干部本人及配偶均未享受过政策性住房的,可参加购买面向市级机关事业单位销售的经济适用住房;清房期间在市场评估价基础上优惠30%购买单位的存量住房;单位有存量住房的,可按现有公房租金标准向职工出租。

(三)进一步完善住房公积金制度,建立商业性和政策性并存的住房金融体系

宜宾在这一时期大力加强和完善了公积金制度。1999年3月,国务院发布了《住房公积金管理条例》,条例共分七章,对公积金管理机构及其职责、缴存、提取和使用、监督、罚则等作出了明确规定。宜宾市坚决贯彻条例,狠抓机构建设、强化归集、加强监督、防范风险,开拓了住房公积金管理工作的新局面。

1、建立建全公积金决策机构和管理机构。2000年2月,在原有的房改领导小组的基础上,组建了新的住房委员会,作为住房公积金管理的决策机构。并根据条例规定,把住房公积金管理中心确立为不以营利为目的独立的事业单位,执行住房委员会的决策,负责住房公积金的具体运作。2002年10月,根据国务院和省市政府文件精神,经省政府、市编委批准审定,原与住房公积金管理机构合署办公的房委办(房改办)按照“编随事走,人随编走”的原则脱钩分离。原市房委办与市住房公积金管理中心分设,市房委办归口市房管局,区县房改办与区县公积金中心分离,区县房改办归口建设部门或房管部门。按照“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”的原则,经市政府批准组建了宜宾市住房公积金管理委员会,在管委会成员中,市政府及市房管、建设、财政、人民银行等有关部门负责人及有关专家占1/3,工会代表和职工代表占1/3,单位代表占1/3。原市住房公积金管理中心和10个区县住房公积金管理机构全部撤销,按新条例设立了新的宜宾市住房公积金管理中心,市中心在各区县设立管理部,分别负责各区县的工作,按照“统一决策、统一编制、统一制度、统一核算”办法进行管理。

2、狠抓公积金缴交。公积金的缴交是公积金制度的基础,没有足够的缴交基数,公积金管理将是无源之水,无本之木。市委、市人大、市政府、市政协高度重视公积金缴交工作,率先在四大机关建立住房公积金制度,充分发挥领导机关的示范引领作用,并动员人大代表、政协委员,职代会和工会等方面宣传建立公积金的意义,把贯彻国务院条例真正落到实处。对原来没有建立住房公积金制度的单位,市公积金中心会主动上门宣传条例,让每一位干部职工明了他们的权利与义务,并依法督促其单位办理缴存登记手续。对部分确有困难、需要降低缴交比例或者缓缴的单位,依照条例规定的程序,办理有关手续。对不办理有关手续,又不按时足额缴交住房公积金的单位,市公积金中心按照条例规定给予补缴、通报等带强制性的方式处理。通过努力,住房公积金覆盖面和住房公积金的缴交额都有较大幅度的提高。

3、规范公积金管理,强化公积金提取和贷款审批。住房公积金在提高住房支付能力中起着重大作用,是公积金管理促进房改和住房建设的发展的重要职能。为规范管理,宜宾市采取了系列措施:一是对公积金帐户实施专户管理,建立了单位帐户和个人帐户,并严格按照《住房公积金财务管理办法》、《住房公积金财务管理补充规定》和《住房公积金会计核算办法》进行。二是进一步明确住房公积金使用方向。住房公积金在保证提取的前提下,专项用于职工个人购买、建造、翻建、大修住房贷款。三是建立建全公积金贷款制度。市公积金中心大力发展个人住房贷款业务,不断总结完善各种制度,制定了《宜宾市住房公积金个人住房贷款管理办法》、《宜宾市住房公积金个人住房贷款管理实施细则》,与银行签订《金融委托协议》,与中心主要贷款银行共同制定了《宜宾市个人住房公积金贷款操作流程》等,形成统一贷款管理、审核、审批制度,促进贷款安全高效运作。

至2013年底,宜宾市累计归集住房公积金达114.27亿元,住房公积金缴存余额66.23亿元,覆盖率由2005年50.71提高到73.35%,正常缴交率达86.52%。累计通过发放公积金政策性贷款84.84亿元,扶持6.67万户中低收入家庭圆了安居梦,15万人次职工累计提取48.04亿元改善了居住条件,从增值收益中累计提取廉租房建设补充资金6640万元,为促进全市住房保障事业发挥了积极作用。同时,资金安全运营,专业管理水平不断提高,在机构调整中产生的区县历史遗留问题得到妥善解决,个贷业务在逐步进入风险高发期的情况下,至2013年全市住房公积金个贷本息回收率保持在99.99%以上。

(四)实施城镇住房保障制度

2003年以来,中央一方面继续推进住房制度改革,一方面加大对房地产市场的调控力度。国务院先后颁发“前国八条”、“后国八条”、“国六条”等一系列文件,提出在高度重视稳定住房价格工作,稳定住房价格(特别是普通商品住房和经济适用住房价格)的同时,加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。2004年9月,根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号和《四川省人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(川府发[2004]2号)精神,市政府发出宜府发[2004]54号《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。通知主要内容为:1、调整住房供应结构,建立建全住房供应体系。按照市场供应结构与需求结构相适应的原则,合理确定供应结构,实施分类供应的政策导向,逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系。切实加强经济适用房的建设和管理,增加普通商品房供应,完善廉租住房制度,规范集资合作建房行为。同时,适当控制高档商品房建设,努力提高住宅建设水平。2、深化住房制度改革,切实落实住房货币化分配政策。加快推进住房分配货币化,完善住房补贴。妥善处理住房体制改革中的历史遗留问题。市级机关、各企事业单位存量住房按经济适用房或商品房出售给职工后,出售收入必须全部纳入单位的住房基金,归入财政专控户,专款用于本单位职工住房公共设施、设备的维修等。3、搞活住房二级市场,规范完善住房市场体系。积极活跃住房二级市场交易,完善产权登记管理制度,加强物业管理,规范发展中介服务市场。4、加大金融支持力度,强化房地产信贷管理。加大住房公积金归集力度,大力发展个人贷款业务。加强房地产抵押登记管理。5、改进规划和土地管理,完善房地产开发调控机制。充分发挥规划对开发的源头控制作用。搞好土地供应与开发的市场宏观调控。加强空置商品房管理。6、标本兼顾综合治理,整顿和规范房地产市场秩序。加强开发项目管理,加强房地产市场各种违法违规行为的查处,完善房地产信息系统和预警预报体系。为贯彻宜府发[2004]54号《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,加快宜宾市中心区住房建设步伐,逐步分批解决中低收入群众以及机关公务员、退休老同志住房困难,2004年7月19日市政府副市长李宗清召集市国土局、规划局、房管局、建设局、发展计划委、财政局六个部门召开住房建设专题会,会议提出了近期住房建设的实施方案。会后,六部门向市政府报送了《我市近期住房建设的实施方案的请示》,2004年9月,市政府批复同意了这个请示。方案提出,2004年到2006年三年中市政府共组织在中心城区建设普通商品房、经济适用房、征地拆迁倒迁房、市政府重点工程倒迁房、廉租房160万平方米。具体为:2004年开工(含在建)70万平方米,竣工30万平方米住房用于城市拆迁和农民倒迁;2005年开工60万平米,竣工40万平米住房用于满足机关工作人员、大型企业职工和市政工程拆迁需要;2006年开工建设30万平米,竣工60万平米经济适用房用于满足中心城区中、低收入家庭住房困难户和市政重点工程拆迁安置需要;2007年竣工30万平米。项目建设分为三类:一是以户均150平米左右为主的普通商品房,主要解决机关公务员、退休老同志住房问题;二是面向中心城区中低收入家庭住房困难户的经济适用房,面积控制在户均80平米以内,对象严格按照国家《经济适用住房管理办法》规定确定;三是用于市政重点工程拆迁安置房和农民倒迁房视具体被拆迁人的户型确定面积标准。

根据宜府发[2004]54号《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》和《宜宾市近期住房建设的实施方案》,2004年后,宜宾市全面转向以住房保障为工作重点的住房制度改革。

1、进一步加强以廉租住房和经济适用房建设为核心的住房保障安居工程建设

为完善住房保障体系,维护房地产市场持续健康发展,2007年初,国务院发出《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,省政府发出《关于加强城镇住房保障制度建设的意见》。根据国务院和省政府文件精神,2007年8月底,市政府发出《关于加强城镇住房保障制度建设的实施意见》。意见提出,建立建全城镇居民住房保障制度,加大廉租住房和经济适用房建设对促进全市经济发展和社会稳定起着重要作用。各区县政府要把住房保障工作纳入政府重要议程和年度目标考核内容,认真抓好住房保障工作,意见同时明确了廉租住房和经适房的建设目标。廉租住房保障目标为:各区县城镇居民低收入家庭中,凡人均现住房建筑面积低于当地住房平均水平30%的,都应纳入当地廉租住房保障范围。2007年,各区县必须建立廉租住房制度,符合廉租住房保障条件的保障面要达到80%,翠屏区要对低收入家庭基本实现应保尽保;2008年底,各县必须对低保住房困难家庭实现应保尽保;2010年底,实物配租家庭户数占全部廉租住房保障户数不低于20%,90%以上城镇低收入家庭住房困难得到解决。意见提出经济适用住房保障目标为:2007——2010年,每年经济适用住房供应量不低于商品住房供应总量的15%,新建商品住房年度销售价格指数超过8%以上的,经济适用住房供应量应占商品住房供应总量的20%以上;2010年底,由政府组织、面向社会公开发售的经济适用住房供应总量占经济适用住房建设总量的50%。为确保全市廉租住房和经济适用住房保障目标的实现,此后全市制定并落实了系列措施:一是切实保证廉租住房资金来源。市和各县(区)地方财政均将廉租住房保障资金纳入了年度预算安排,并从土地出让净收益中提取5——10%的资金用于廉租住房建设。市住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设,不足部分,由财政负责解决。二是健全机构,落实责任。各县区政府先后设立了专门的住房保障管理机构,配备相应人员,保证工作经费,加大了住房保障力度。各相关部门按照制定的廉租住房和经济适用房的建设规划和年度计划,各司其职,落实责任。三是落实“五个严格”,加强经济适用住房管理。严格控制套型面积,将经适房套型面积控制在60平米以下。严控销售价格和保障对象,要求购买价格和购买资格必须经有关部门严格审批。严控上市交易,经适房在取得房屋所有权证、土地使用权证后5年内不得上市交易等。四是加强了廉租住房的管理。市和各县(区)均明确要求新建廉租住房建筑面积控制在50平米以内,加强对廉租住房保障家庭的动态监管,逐户建立保障家庭的收入、住房和家庭常住人口状况的动态档案,并对保障家庭的居住状况进行定期复核,对住房和和收入状况发生变化,及时调整补贴标准,对不符合保障条件的,停止补贴或退出实物配租的住房。这一系列举措实施后,宜宾廉租住房和经济适用房建设取得明显成效:2008年全市廉租住房建设开工面积6.71万平米,完成1341套,面向社会销售经适房建设开工3.04万平米,完436套;新增租赁补贴完成5179户。2009年,宜宾市采取直管公房转换、改建、租赁等形式,筹集廉租住房房源4420套,发放租赁补贴户数14295户,完成中央新增投资廉租住房建设项目2149套。2010年,宜宾市新增解决低收入家庭住房困难房源6785套(其中新增廉租住房房源4666套),发放租赁补贴14718户,建成经适房463套。

2、积极推进公共租赁住房建设

公共租赁住房是指由政府提供政策优惠,限定保障对象,限定租赁标准,帮助城市中等及中等偏下收入家庭和其他符条件的居民,通过租赁方式解决基本居住困难的一种保障性租赁住房。根据住房和城乡建设部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)和省政府《关于加快发展公共租赁住房的通知》(川府发[2010]26号)精神,为妥善解决宜宾市中等及中等偏下收入住房困难家庭等群体阶段性居住困难,完善住房保障体系,建立和规范公共租赁制度,进一步扩大住房保障政策覆盖面,2010年底,市政府制定并出台了《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》。意见对公租房的保障对象和保障方式、租金标准、房源筹集、规范租赁管理、政策支持、监督管理作出了全面规定。此后,宜宾逐步加大了公租房建设,每年均圆满完成四川省政府下达的公租房建设目标,2010年底就完成了公共租赁房366套的建设任务,2013年全市公租房建设完成达到了3837套。

3、推进房地产综合开发和开展灾后重建

根据省、市的相关要求,从2005年起,宜宾市加大了房地产综合开发工作力度。2008年,省政府和市政府下达的全市目标任务是全年完成房地产开发投资25亿元,其中住宅建设投资17.5亿元。到当年11月,全市房地产开发投资累计完成30.78亿元,完成年初计划的123.12%,其中住宅投资26.76亿元,完成年初计划的152.91%。至2011年11月底,全市房地产开发总投资达103.93亿元,其中住宅投资70.55亿元,全市商品房施工面积1296.34万平方米,其中住宅施工面积1013.34万平方米,均全面完成当年省市下达的目标任务。

2008年汶川5.12地震后,宜宾市认真开展灾后重建工作。一是积极学习领会国家、省相关政策,提出符合全市实际的重建工作实施方案,为全市灾后重建提供政策指导。二是做好房屋安全鉴定工作。及时对全市158幢受损房屋进行安全鉴定,稳定灾后群众思想。三是积极争取上级支持。及时准确把宜宾市受灾的第一手资料上报上级有关部门,争取国家、省灾后重建资金、政策支持。至2009年底,宜宾市全面完成四川省下达的灾后重建任务,共完成灾后重建346户,灾后维修加固4531户。

4、集中清理违规多购多占房改房

在加大住房建设力度的同时,从2005年下半年开始,结合保持共产党员先进性教育活动,宜宾市针对党政机关、事业单位工作人员违反规定多占房改房的的问题在全市范围内开展集中清理。2005年8月中旬,市委先教办发出《关于清理纠正党政机关、事业单位工作人员违反规定多占房改房等问题的通知》,通知要求采取双向清理和纵向清理相结合、自查自纠和检查纠正相结合的方式进行集中清理违规多占房改房。随后,市和各县(区)相继成立了清房工作领导小组,负责领导清房工作。2005年11月8日,宜宾市清房工作领导小组召开会议,会上,市委副书记、市长、市清房领导小组组长焦伟侠,市委常委委、组织部长、市清房领导小组副组长姜华分别就前一阶段的清房情况和下一步如开展好集中纠正处理多占房改房作重要讲话。2005年11月30日,中共宜宾市委办公室、宜宾市人民政府办公室印发了《宜宾市机关事业单位工作人员违规多占多购房改房处理办法》。办法规定对违规多占的房改房原则上只能保留一套,多占的应退出或按现市场评估价购买补差。为进一步推动违规多占房改房的清理纠正,2005年12月下旬,市保持共产党员先进性教育领导小组办公室、市干部住房清理领导小组办公室发出宜委先教办[2005]132号《关于进一步抓好住房清理工作的通知》,通知明确各单位一把手是清房工作的第一责任人,对涉及违规多占房改房的职工要研究提出处理意见,形成本单位处理方案。此次集中清房工作量特别大,涉及市和县(区)136个单位的4万多职工所购买的3.4万套住房。在市委、市府对清房工作高度重视和清房工作组的努力工作下,至2006年6月底,全市清房工作取得阶段性成效:共清理出党政机关、事业单位工作人员违规多购多占房改房272套,其中市级单位238套,区县34套(其中购买两套的有157套,购一套租一套的有53套,初婚再婚的23套,其他情况的39套);涉及50个市级单位,4个区县(2007年财政部门收到清房补交房款1317万)。集中清房告一段落后,宜宾市房改部门把其纳入了日常工作,继续开展清房工作。

五、宜宾城镇住房制度改革面临的问题

至2013年底,历时30余年的宜宾城镇住房制度改革取得了巨大成就,全区城镇居民住房条件已明显改善,特别是住房质量、居住功能和人居环境有了明显改善与显著提高。在取得成就的同时,宜宾住房制度改革也面临许多新问题:由多种因素造成的近几年宜宾商品房价格虚高,城区商品房均价远高于邻近的自贡、泸州,一些楼盘价格达到甚至超过成都二环至三环的商品房价格;近两年国家宏观经济政策的变化及持续的房地产调控,以致全区居民购房意愿显著降低,商品房交易不活跃,且有持续下去的趋势;公共租赁住房等住房保障将是一项长期任务,宜宾的公租房、棚户区改造还远不能适应需求,离国务院、省政府、市政府提出的“应保尽保”的要求还有较长的路要走。这些问题都是在发展过程中出现的,应当也只能通过继续深化改革,用发展的办法逐步加以解决。改革只有进行时,没有完成时,相信只要进行持之不懈地努力,宜宾住房制度改革最终会取得成功。


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